Wirkungen des Sanierungsverfahrens

Was bedeutet es für Grundstückseigentümer/Innen, wenn ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt?

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Gebietes hat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes für die Eigentümer/Innen sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen. Nach § 136 des Baugesetzbuches (BauGB) liegt die "einheitliche und zügige Durchführung" der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. 

Hierzu gehört auch, dass private Vorhaben und Investitionen abgestimmt werden müssen. Dabei hat die Stadt zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung zu versagen. Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder deren Umsetzung wesentlich erschweren würden, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für Eigentümer/Innen oder Erbbauberechtigte festgehalten. 

Nach §§ 144, 145 BauGB sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens bspw. folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

- der Verkauf eines Grundstückes
- die Teilung eines Grundstückes
- die Bestellung eines Erbbaurechts
- die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
- Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr
- Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind.

In der Praxis der Grundstücksgeschäfte wird der beauftragte Notar automatisch die erforderliche Sanierungsgenehmigung beantragen.
Neben der sonst auch geschäftsüblichen Einholung der steuerrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung durch das Finanzamt, hat die Stadt innerhalb eines Monats nach Eingang (aller erforderlichen Unterlagen) über die Sanierungsanträge zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann diese Frist bis zu drei Monaten verlängert werden. 

Was ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?

Der Notar erfährt von der Genehmigungsnotwendigkeit durch den Sanierungsvermerk, den das Grundbuchamt im Grundbuch der Eigentümer/Innen einträgt, wenn sich das entsprechende Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet. Der Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass eine Sanierung nach Baugesetzbuch durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches und hier das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk ist kein belastendes Recht und wird ohne Rangstelle im Grundbuch vermerkt. Durch die Eintragung entstehen den Eigentümern keine Kosten. 

Welche Vorteile ergeben sich durch die Wertsteigerung? Was bedeutet "Ausgleichsbetragserhebung"?

Die Grundstückseigentümer/Innen partizipieren an den städtebaulichen Sanierungen. Diese bedeuten eine Wertsteigerung des Grundstücks nach Durchführung der Sanierungsarbeiten im Sanierungsgebiet. Straßenausbaubeiträge oder Anliegerbeträge fallen nicht an. Eine Beteiligung an den Kosten der Sanierung erfolgt entsprechend der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks. Zum Abschluss der Sanierungsmaßnahmen - also in ca. 15 Jahren - sind die Eigentümer/Innen verpflichtet, nach § 153 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhung ihres Grundstücks zu zahlen. Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). 

Über das Berechnungsverfahren, das Prozedere der Erhebung von Ausgleichsbeträgen und ggfs. über weitere Möglichkeiten zur Ablösung von Ausgleichbeträgen, werden Sie zu einem späteren Zeitpunkt detaillierter informiert. Die Ansprechpartner der Stadt Heiligenhafen und der BIG-Bau stehen Ihnen bei der Abwicklung gerne zur Seite. 

Dürfen die Kommunen für Erschließungsarbeiten in Sanierungsgebieten Beiträge erheben?

Nein. Im Sanierungsgebiet fallen für Straßenausbaumaßnahmen keine Straßenausbaubeiträge oder Anliegerbeiträge an. Die Kosten für die Erschließungsarbeiten werden mit dem Ausgleichbetrag entrichtet. da die Erschließungsbeträge meist höher sind als der Ausgleichbetrag, ist diese Regelung für die Eigentümer/Innen von Vorteil.