FAQ - Häufig gestellte Fragen
Was ist unter Städtebauförderung zu verstehen?
Finanzhilfen von Bund und Ländern für Städte und Gemeinden, um die kommunalen Aufgaben und Herausforderungen besser bewältigen zu können
Welches Ziel verfolgt das Städtebauförderungsprogramm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, in welches Heiligenhafen aufgenommen wurde?
Übergeordnetes Ziel dieses Programms ist es, das Zentrum der teilnehmenden Kommunen als Standorte für Wirtschaft, Kultur sowie als Orte zum Wohnen, Arbeiten und Leben zu erhalten und weiter zu entwickeln.
Wie hoch ist die Förderung für die Stadt?
Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Stadt Heiligenhafen ist nicht vorab festgelegt. Es können jährlich Fördermittel beantragt werden.
Können neben der Städtebauförderung weitere Fördermittel genutzt werden?
Die Städtebauförderungsmittel können mit anderen Finanzierungs- und Fördermitteln kombiniert werden. Der Einsatz anderer Mittel erfolgt grundsätzlich vorrangig vor Städtebauförderungsmitteln.
Wie unterscheidet sich das Untersuchungsgebiet vom Sanierungsgebiet?
Das Untersuchungsgebiet wurde von der Stadt und dem zuständigen Ministerium festgelegt, um eine detaillierte Analyse zu ermöglichen. Das Ergebnis der Analyse spiegelt sich im Maßnahmenplan wieder. Anhand des Maßnahmenplans wird dann die Sanierungsgebietsgrenze gezogen.
Wie lange ist die Laufzeit einer Sanierungssatzung, wie lange besteht ein Sanierungsgebiet?
Das Verfahren wird sich auf ca. 15 Jahre erstrecken.
Warum ist mein Gebäude gelb oder rot markiert? Auf welcher Grundlage werden die Gebäude bewertet?
Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt und nach definierten Kriterien bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist.
Wann werden die Ausgleichsbeträge erhoben? Wie hoch werden die Ausgleichsbeträge für die Eigentümer ausfallen?
Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von den Eigentümern zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).
Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt noch nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen ab.
Welche Summen werden bei der Ausgleichsbetragsberechnung herangezogen?
Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung.
Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Immobilien neben der allgemeinen Wertsteigerung einen Lagewertvorteil durch die umgesetzten Maßnahmen erhalten haben. Es wird somit nur gutachterlich geschätzt, wie viel mehr Wert ein Grundstück hat – die Kosten der Einzelmaßnahmen sind nicht relevant.
Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.
Erhalten nur diejenigen Eigentümer steuerliche Vorteile, welche einen nachgewiesenen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf haben?
Nein. Alle Eigentümer im Sanierungsgebiet können einen Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung nach § 7h, 10f, 11a EStG (erhöhte steuerliche Abschreibung) stellen, wenn die bauliche Anlage Missstände oder Mängel nach § 177 BauGB aufweist. Vor Beginn der Bauarbeiten ist dazu der Abschluss einer Vereinbarung mit der Kommune erforderlich, damit sie nach Fertigstellung der privaten Sanierungsmaßnahmen und Nachweis der Kosten die Bescheinigung von der Stadt Heiligenhafen zur Vorlage beim Finanzamt erhalten können.
Wer zahlt die Gebühren des Sanierungsvermerks?
Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Kommune übernimmt diese Kosten bzw. es handelt sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen.
Kann ein Sanierungseintrag im Grundbuch zu einer Wertminderung einer Immobilie führen?
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.
Welche Vorhaben bedürfen beispielsweise einer sanierungsrechtlichen Genehmigung der Gemeinde?
• Verkauf eines Grundstückes
• Teilung eines Grundstückes
• Bestellung eines Erbbaurechts
• Eintragung einer Grundschuld, Hypothek oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch
• Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
• Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr
• Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind
Welche Baumaßnahmen sind beispielsweise genehmigungspflichtig?
• Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen
• Beseitigung baulicher Anlagen (Abbruch oder Rückbau)
• Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs
• Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten
• Nutzungsänderung ohne Änderung der Bausubstanz
Welche Vorhaben bedürfen keine sanierungsrechtliche Genehmigung?
• Veräußerung eines Erbteils oder Gesellschaftsanteils
• gesetzliche Eigentumsübergänge (z.B. durch Vererbung, Enteignung, Umlegung und Flurbereinigung)
• Veräußerung, Aufhebung und Abtretung des belastenden Rechts
• Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung einer Baumaßnahme i.S.d. § 148 BauGB im Zusammenhang steht, z.B. Grundschuld zur Sicherung des Darlehns für Baukosten
• Rechtsvorgänge zum Zweck der Vorwegnahme der Erbfolge